В 2026 году в России отмечен значительный рост числа сделок по продаже ипотечных квартир. За несколько месяцев объем таких продаж удвоился по сравнению с 2024 годом, а общая сумма погашенных жилищных кредитов за счет досрочной продажи за прошлый год превысила миллиард рублей. Эта тенденция вызывает вопросы: почему россияне избавляются от ипотечного жилья, какие риски сопряжены с такими сделками для обеих сторон, и какие виды залоговых квартир невозможно реализовать.
Платежи по ипотеке становятся непосильными
На рынке недвижимости проявляется новая тенденция: россияне активно продают квартиры, приобретенные в ипотеку. Согласно данным Центрального банка РФ, в 2025 году досрочное погашение жилищных кредитов посредством продажи залогового имущества достигло 1,3 миллиарда рублей. Примечательно, что 425 миллионов рублей из этой суммы были погашены в четвертом квартале, что вдвое превышает показатели предыдущего года. Помимо продаж, часть заемщиков в 2025 году также возвращала ипотечное жилье банкам, что позволило закрыть кредитов на 757 миллионов рублей, значительно превосходя объемы предшествующего периода.
1,3 миллиарда рублей
На такую сумму россияне продали в 2025 году квартир, чтобы закрыть долги по ипотеке
В соответствии с действующим законодательством, ипотечное жилье обладает особым статусом. Хотя собственник-покупатель имеет право распоряжаться своей недвижимостью, включая аренду и продажу, до полного погашения кредита объект находится в залоге у банка. Это обременение требует обязательного согласования всех сделок с кредитной организацией.
Практика сделок с залоговыми квартирами появилась одновременно с развитием ипотеки в начале 2000-х годов, однако изначально их число было невелико. До 2024 года действовали строгие правила: реализация залогового жилья осуществлялась исключительно банком через публичные торги или аукционы, а процесс одобрения сделки мог занимать до двух месяцев. При этом поиск покупателей тогда не представлял особой сложности, как отмечают эксперты. Татьяна Мамонтова, частный риелтор и член Российской гильдии риелторов, вспоминает одну из своих ранних сделок десятилетней давности: «Это была квартира в Алтуфьево. На тот момент большая часть ипотеки уже была погашена, остаток составлял около 2,5 миллиона рублей из первоначальных 7 миллионов. Покупатель нашелся быстро, так как объекты с незначительным остатком по кредиту, как правило, реализуются легче.»
С осени 2024 года процедура продажи ипотечного жилья претерпела изменения: теперь заемщики имеют право самостоятельно реализовывать квартиры, обремененные кредитом. Если стоимость продажи превышает размер задолженности, разница (за вычетом банковских издержек) остается у продавца. Однако, по словам Татьяны Мамонтовой, поиск покупателей стал более сложным, особенно для объектов на первичном рынке: «За последние два года изменилась рыночная конъюнктура, что привело к изменению ставок по кредитам и общему снижению покупательской способности».
«От ипотеки избавляются те, кто влез в нее на эмоциях»
В настоящее время на вторичном рынке жилья России представлено более двух миллионов квартир, при этом около четверти из них отмечены как находящиеся в залоге. В Москве доля ипотечных квартир среди всех продаж составляет примерно каждую десятую, и эта цифра демонстрирует устойчивый рост на протяжении последних двух-трех лет, как отмечает Татьяна Мамонтова.
Причинами этой тенденции, по мнению экспертов, является растущая сложность обслуживания жилищных кредитов для россиян, что проявляется в досрочном погашении ипотеки через продажу жилья. Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис», отмечает, что в 2023 году банки активно выдавали ипотеку по рыночным ставкам клиентам с низким первоначальным взносом (20%) и высокой долговой нагрузкой. Однако для значительной части заемщиков это бремя оказалось чрезмерным, что привело к увеличению просрочек. По данным Центрального банка, к концу 2025 года объем проблемной ипотечной задолженности удвоился, достигнув 205 миллиардов рублей. В сложившихся условиях продажа квартиры становится рациональным решением для тех, кто не в состоянии выплачивать ипотеку и стремится избежать штрафов, а также сохранить свою кредитную историю.
Татьяна Мамонтова, частный риелтор и член РГР, отмечает, что многие заемщики, избавляющиеся от ипотеки, изначально приняли решение о ее оформлении под влиянием эмоций или популярных советов, не в полной мере осознавая долгосрочные обязательства. Такое импульсивное приобретение недвижимости часто оборачивается непосильным финансовым бременем.
В качестве иллюстрации Татьяна Мамонтова приводит случай из своей практики: в прошлом году одна из ее клиенток приобрела квартиру в Москве по ипотеке с первоначальным взносом 30%. Кредит на 20 лет с ежемесячным платежом около 120 тысяч рублей оказался слишком обременительным, и после нескольких месяцев выплат женщина приняла решение о продаже жилья.
Помимо тех, кто сталкивается с финансовыми трудностями, существует еще одна категория продавцов ипотечного жилья — инвесторы. Леонид Львович, управляющий директор МИЭЛЬ «В Новых Химках», объясняет: «Многие приобретали квартиры в новостройках, часто используя льготную ипотеку, а после сдачи дома продают объекты для фиксации прибыли». Кроме того, изменения в жизненных обстоятельствах, такие как необходимость расширения жилплощади, переезд или развод, также часто служат причиной для продажи залоговой недвижимости.
Ипотечное обременение распространяется на различные типы жилья, от студий до многокомнатных квартир. По наблюдениям Татьяны Мамонтовой, наиболее часто на продажу выставляются крупные и дорогостоящие объекты, которые становятся «неповоротливыми активами». Студии и однокомнатные, реже двухкомнатные квартиры, по словам Львовича, чаще всего продаются инвесторами, столкнувшимися с трудностями. Однако объекты, приобретенные на льготных условиях (студии, однокомнатные квартиры, апартаменты), крайне редко появляются на рынке, поскольку их владельцы стараются сохранить такое жилье.
Единственной группой собственников, которые редко продают ипотечные квартиры, являются держатели льготных кредитов. Такие объекты, по сути, достались им с минимальной переплатой, и потому высоко ценятся. Татьяна Мамонтова также отмечает, что некоторые граждане активно используют государственные программы и льготы. В качестве примера она упоминает большую семью, которая смогла приобрести семь или восемь квартир по льготной ипотеке в период до введения ограничений на количество объектов, оформляемых на одно лицо, и владельцы не планируют их продавать.
Привлекательность залогового жилья для покупателей
Кто же приобретает жилье, обремененное кредитом? Эксперты утверждают, что не вся ипотечная недвижимость одинакова по привлекательности. Особенный спрос наблюдается на квартиры вторичного рынка в сформировавшихся районах с развитой инфраструктурой. Татьяна Мамонтова поясняет: «Часто покупатели целенаправленно ищут жилье в конкретном районе, квартале или доме. В таких случаях наличие ипотеки не играет решающей роли, и объект покупается по рыночной цене. Это подтверждает, что спрос на вторичную недвижимость в удачной локации всегда высок».
Однако с новостройками (объектами до пяти лет эксплуатации) ситуация несколько иная. На этом сегменте рынка представлено множество предложений, в том числе напрямую от застройщиков. Риелтор объясняет: «Представьте, что есть 'чистая' квартира от застройщика за 10 миллионов рублей и аналогичный объект в том же доме, который уже был приобретен в ипотеку и теперь перепродается. Вторая квартира имеет свою историю и определенные сложности при сделке, что вынуждает продавца снижать цену, чтобы конкурировать с более простыми вариантами. Таким образом, продажа залоговой новостройки требует дисконта, что является ключевым преимуществом для покупателя».
3-5 процентов
составляет средний дисконт на продажу ипотечной квартиры в 2026 году
Что касается ценообразования, бытует мнение, что ипотечные квартиры обязательно продаются со скидкой из-за наличия банковского обременения. Однако риелторы опровергают это. Леонид Львович поясняет: «Снижение цены происходит, когда объект имеет проблемы: просрочки по платежам, требование банка об ускоренной продаже или сложная схема погашения кредита, особенно в небольших банках. В таких ситуациях продавец готов уступить в цене ради скорости сделки».
Дисконт может быть необходим и при продаже новостройки, как было упомянуто ранее, обычно составляя до 10 процентов. Однако квартиры без юридических проблем, расположенные в привлекательных районах, как правило, реализуются по рыночной цене, иногда – по нижней планке рыночного диапазона, поскольку специалисты не видят оснований для значительных скидок на такие объекты.
Три способа продать квартиру в ипотеке
По данным Татьяны Мамонтовой, существует три основных способа реализации квартиры, находящейся в ипотеке:
- **Погашение ипотеки продавцом.** Заемщик самостоятельно выплачивает оставшуюся сумму долга банку из личных средств. После снятия обременения сделка происходит как обычная свободная продажа. Этот вариант предпочтителен при небольшом остатке долга.
- **Погашение ипотеки покупателем.** Продавец получает разрешение банка на продажу и находит покупателя. Затем банк, выдавший ипотеку, открывает аккредитив, куда покупатель вносит денежные средства. После регистрации сделки часть средств направляется банку для погашения ипотеки, а остаток (если имеется) — продавцу. Одновременно банк снимает обременение, и право собственности переходит к новому владельцу.
- **Переуступка ипотечного долга.** Покупатель получает одобрение в банке, где была оформлена ипотека. Стороны подписывают кредитный договор и договор купли-продажи с условием переуступки ипотеки. Банк снимает обременение с продавца, а новый владелец принимает на себя обязательства по выплате ипотеки.
Татьяна Мамонтова отмечает, что чаще всего покупателями ипотечных квартир выступают лица, располагающие наличными средствами, и для них такая сделка лишь немного сложнее стандартной. В случае переуступки ипотеки, новая процентная ставка для покупателя может быть несколько ниже, но, как правило, не будет существенно отличаться от текущих рыночных предложений. Эксперт подчеркивает, что банк заинтересован в успешной перепродаже, поскольку ему важен стабильный доход от платежей, а не проблемный актив. Важно отметить, что переуступить льготную ипотеку (например, семейную или IT) невозможно; при продаже такой квартиры льготная ставка по кредиту аннулируется.
Когда нельзя продать ипотечную квартиру?
Существуют ситуации, когда продажа ипотечной квартиры невозможна. Банк может отказать в сделке, если:
- Он уже подал в суд для взыскания залога и планирует выставить недвижимость на продажу.
- Возбуждено дело о банкротстве банка или самого заемщика.
- Заемщик ранее получал согласие на сделку, но отказался от неё.
- Недвижимость служит обеспечением по нескольким кредитам.
- Жилье уже является предметом залога по предыдущей или последующей ипотеке.
Специалисты отмечают, что ипотечное жилье можно продать на любом этапе выплаты кредита. Стандартный срок такой сделки составляет от 2 до 4 месяцев. Одобрение сделки банком обычно занимает до 10 рабочих дней, а снятие обременения Росреестром после погашения ипотеки — до трех рабочих дней. Важно помнить, что в период продажи заемщик обязан продолжать вносить ежемесячные ипотечные платежи.
Риски для сторон сделки
Хотя сделки с залоговой недвижимостью являются обычной практикой на рынке, они не лишены рисков как для продавцов, так и для покупателей. Татьяна Мамонтова указывает на финансовые риски для продавцов: «Зачастую заемщики затягивают продажу до последнего момента, что приводит к накоплению просрочек и возможному запрету продажи со стороны банка». Неверная стратегия реализации также может привести к затягиванию сделки и увеличению долговых обязательств.
Леонид Львович объясняет, что для покупателя трудности при приобретении ипотечной квартиры заключаются в другом: «Некоторые банки или продавцы требуют погасить кредит до совершения сделки. Хотя это оформляемо, по сути, покупатель передает средства, получая взамен лишь документальное подтверждение. В случае срыва сделки по каким-либо причинам, возврат средств потребует судебных разбирательств и времени». Также возможно, что квартира юридически оформлена на владельца, но в ней фактически прописаны или проживают люди, и решение этих вопросов ложится на плечи нового собственника.
Для успешной продажи или покупки залогового жилья эксперты рекомендуют следовать ряду правил. Во-первых, продавцам следует тщательно продумать презентацию объекта, акцентируя внимание на его преимуществах, и, при необходимости, рассмотреть небольшую скидку. Татьяна Мамонтова советует не указывать статус ипотеки в объявлении, а обсуждать его с потенциальным покупателем лично, предварительно уточнив его способ оплаты — наличными или также с помощью ипотеки.
Во-вторых, крайне важно, чтобы продавец заранее получил все необходимые разрешения от банка и четко понимал схему взаиморасчетов и погашения кредита. Леонид Львович описывает типичную ситуацию: «Когда покупатель найден, цена согласована, и все готовы к сделке, выясняется, что банк не был уведомлен, и требуется еще месяц на получение его одобрения. В таких случаях покупатель, как правило, не готов ждать и отказывается от сделки».
В-третьих, наиболее безопасным способом покупки ипотечной квартиры эксперт называет синхронизацию расчетов с моментом сделки — это может быть оплата при подписании договора купли-продажи или сразу после его регистрации.
Леонид Львович, управляющий директор МИЭЛЬ «В Новых Химках», подчеркивает, что при наличии возможности погасить ипотеку собственными средствами, этим стоит воспользоваться. Такой подход значительно упрощает процесс, делает объект более прозрачным для покупателя, устраняет дополнительные риски и способствует более быстрой продаже.
После сделки часто выходят «в ноль»
Возможно ли всегда полностью погасить кредит, реализовав ипотечное жилье? Татьяна Мамонтова уточняет, что по закону продать квартиру в ипотеке по цене ниже остатка долга банку невозможно, гарантируя возврат средств кредитной организации. Однако заемщик может не получить никакой дополнительной выгоды от продажи, особенно при значительном остатке по кредиту.
Татьяна Мамонтова, частный риелтор и член РГР, отмечает, что продажа ипотечного жилья, как правило, не ставит целью заработок, а служит способом предотвратить дальнейшее увеличение долгов. Часто после такой сделки продавец выходит «в ноль», что уже считается положительным исходом.
Эксперт подчеркивает, что даже после продажи ипотечной квартиры люди могут оставаться в долговой яме, если, например, они брали потребительские кредиты для первоначального взноса или для покрытия ежемесячных платежей. Все эти сторонние обязательства сохраняются и требуют самостоятельного погашения после реализации залоговой недвижимости.
В целом, эксперты считают, что двукратный рост продаж ипотечных квартир не означает полный отказ россиян от кредитного жилья. Леонид Львович утверждает: «На реальном рынке это не выглядит как массовое явление, скорее, укладывается в рамки обычной динамики». Константин Барсуков, основатель агентства «Релайт-Недвижимость», вторит ему, называя сумму в 1,3 миллиарда рублей «смешной» в контексте общего объема выданных ипотечных кредитов. Это подтверждается данными ЦБ: в 2025 году было оформлено 970 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 4,4 триллиона рублей.
Будет ли тенденция к продаже ипотечных квартир усиливаться в будущем? Риелторы полагают, что это зависит от общей экономической ситуации и ключевой ставки. Татьяна Мамонтова отмечает: «Несмотря на некоторое снижение ипотечных ставок, существенного облегчения для заемщиков это пока не приносит. 18-19 процентов годовых по-прежнему остаются очень высокими, делая ипотеку недоступной роскошью для большинства потребителей».
Эксперты также указывают на влияние других экономических факторов, таких как активный рост цен на товары и услуги, что приводит к сокращению реальных располагаемых доходов населения. Заемщики с семейной ипотекой сталкиваются с дополнительными расходами на воспитание детей, а также с увеличением налоговой нагрузки. Эти обстоятельства часто вынуждают людей продавать или возвращать банку залоговую недвижимость. Мамонтова заключает: «Текущая статистика подтверждает, что тенденция к продаже ипотечного жилья не только сохранится, но и, вероятно, усилится в этом году».