Россияне стали чаще покупать жилье в Белоруссии: чем их привлекает недвижимость соседней страны?

Число граждан России, приобретающих недвижимость в Республике Беларусь, заметно увеличивается. Согласно данным Национального кадастрового агентства республики, к началу 2026 года доля сделок с участием российских покупателей в Минске достигла 10 процентов, что более чем в два раза превышает показатели предыдущего года и в пять раз – начало текущего десятилетия. В статье рассматриваются факторы, стимулирующие этот интерес, включая влияние ограничений интернета, стоимость квартир в крупных белорусских городах и необходимость иметь при себе наличные доллары при планировании покупки.

Весной 2026 года в социальных сетях активно обсуждался возможный переезд россиян в Беларусь на фоне интернет-блокировок. Пользователи делились мнениями: «Кто из Беларуси, ребята? Поделитесь, как у вас обстановка реальная с интернетом и соцсетями? Я уже подумываю переезжать из Москоу в Минск», «Никогда не думал, что скажу это, но… что-то в Беларусь захотелось», «Смех смехом, а у меня знакомая пара реально переезжает. Не из-за интернета, но это тоже играет роль».

Действительно, количество поисковых запросов о релокации в эту соседнюю страну с начала текущего года неуклонно растет:

• в январе их было 19,6 тысячи;
• в феврале — 22,9 тысячи;
• в марте — 40 тысяч.

«Чемоданное настроение» россиян подтверждается и статистикой белорусского рынка недвижимости. В марте этого года в Минске было продано 1260 квартир, из которых 126 приобрели покупатели из России. В целом, по оценкам экспертов, ежегодно россияне покупают от 500 до 600 объектов жилой недвижимости в Беларуси.

«Жилье в Белоруссии интересует релокантов»

Республика Беларусь и Россия являются союзными государствами с 1999 года. Граждане обеих стран обладают практически равными правами, что позволяет россиянам свободно приобретать любую недвижимость в Беларуси – квартиры, дома, коммерческие объекты. Для совершения сделки достаточно паспорта гражданина РФ; вид на жительство не требуется. Налог при покупке жилья также отсутствует.

Россияне не имеют права приобретать земельные участки в Беларуси в частную собственность. Землю можно оформить только в аренду на срок до 99 лет.

«Покупка недвижимости за границей обычно преследует одну из трех целей: переезд, инвестиции или приобретение удаленной дачи, — отмечает Филипп Березин, эксперт по зарубежной недвижимости. — Объективно: доход от недвижимости здесь не будет выше, чем в России, а как курортное направление страна не столь привлекательна. Поэтому белорусская недвижимость интересует прежде всего тех, кто планирует переезд».

По словам риелторов, первый значительный приток россиян в Беларусь наблюдался в 2020 году во время пандемии, поскольку в Беларуси не было строгих противоэпидемических ограничений, таких как масочный режим, самоизоляция или QR-коды.

Второй всплеск произошел в 2022 году с началом специальной военной операции. «После объявления частичной мобилизации в Беларусь начали переезжать россияне, подобно тому, как это было с Грузией или Арменией, — рассказывает Александр Леончиков, специалист минского агентства недвижимости Alkor. — Однако тогда они чаще всего арендовали квартиры, чтобы просто переждать период».

В 2026 году к арендаторам из России добавились и покупатели. Если пять лет назад доля сделок с российскими паспортами на белорусском рынке недвижимости составляла всего 2 процента, то сейчас она возросла до 10 процентов, подчеркивает эксперт.

Что же привлекает российских граждан в покупке жилья в Беларуси? Факторов несколько. Один из ключевых — общие черты у россиян и белорусов: русский язык в повседневном общении, схожие праздники, семейные ценности и менталитет.

Многие релоканты также отмечают, что в Беларуси доступны недорогие, но качественные продукты питания. Города безопасны, спокойны и чисты, даже старые панельные дома выглядят ухоженными. Добавляют привлекательности красивая природа и доброжелательные люди.

В этой ситуации бесперебойно работающий интернет и доступ к соцсетям, вероятно, стали последним стимулом, подтолкнувшим некоторых россиян к переезду в Беларусь и приобретению недвижимости.

Александр Леончиков

Агентство недвижимости Alkor

«Хочу купить дом в Белоруссии, а работать в России»

По наблюдениям экспертов, российских покупателей белорусской недвижимости можно разделить на несколько категорий. Во-первых, это граждане РФ, имеющие белорусские корни, которые покупают жилье для себя и своих родственников. «Переехала из Ростовской области в мае 2024 года, — рассказывает на одном из форумов россиянка Мария. — С родителями и детьми-двойняшками, которым сейчас одиннадцать. Папа родом из Пружанского района, в детстве его увезли оттуда родители. Много родни, потому с адаптацией проблем не было».

Во-вторых, недвижимость в Беларуси интересна пенсионерам, включая военных или работников Крайнего Севера. «Мы заочно полюбили Гродно, хотим приобрести жилье и переехать. Подскажите, как пенсионеру получить гражданство и перевести пенсию в Беларусь, если решим остаться там насовсем?» — интересуется другая пользовательница, Ирина.

В-третьих, белорусское жилье покупают молодые люди, многие из которых планируют жить в республике, но работать удаленно в России. «Работаю как самозанятая на себя (бухучет), клиенты из РФ. Налоги оплачиваю в РФ. Планирую купить дом в РБ и продолжать работать на РФ, пока есть такая возможность», — пишет Natalia.

Есть также инвесторы. Они диверсифицируют свои портфели, вкладывая часть средств в недвижимость в Беларуси, тем более что цены на нее постепенно растут. В перспективе они предполагают сдавать свои объекты в аренду или перепродавать, рассчитывая получить доход в 5-8 процентов годовых.

«Основной интерес — к объектам высокого уровня и приличной площади»

Какое жилье можно приобрести в Беларуси сегодня? По данным одной из платформ объявлений, в настоящее время по всей стране выставлено на продажу свыше 16 тысяч квартир и более 23 тысяч домов и коттеджей. Жилищный фонд во многом схож с российским: в Беларуси также встречаются «сталинки», хрущевки, панельные девяти- и двенадцатиэтажки советских времен. В последние годы активно возводятся новостройки, особенно в Минске.

«Одни из самых масштабных жилых комплексов — это 'Минск-Мир', где более 100 домов по 300 квартир каждый, — рассказывает Александр Леончиков. — С ним сопоставим ЖК 'Новая Боровая', а ЖК 'Северный Берег' будет еще больше. Сейчас вся северная часть Минска активно застраивается, там появится много нового жилья».

Что из этого предложения выбирают россияне?

Основной интерес у россиян к объектам в Минске, причем высокого уровня и приличной площади — двух- трехкомнатным квартирам.

Филипп Березин

Эксперт по зарубежной недвижимости

По словам Александра Леончикова, большую роль играет состав покупателей. Например, семья с детьми, как правило, выбирает квартиру в новостройке с комфортным двором, формата «евро-3» или «евро-4». Если же требуется сэкономить, предпочтение отдается трешке в городском поселке Боровляны, расположенном в пяти минутах езды от Минской кольцевой дороги.

Покупатели-одиночки чаще выбирают «сталинки» в центре города. «Недавно один мой клиент приобрел 'сталинку' недалеко от центра Минска. Квартира была на последнем этаже, состояние не очень — крыша протекала. Несмотря на это, он купил ее по цене 2500 долларов за метр. Для Минска это дороговато», — продолжает риелтор.

Квартиры в Минске приобретают россияне и под инвестиции — как правило, однокомнатные в центральных районах города. Александр Леончиков рассказывает, что именно такую квартиру приобрел его клиент в феврале. Она была с базовым ремонтом, оставалось только укомплектовать мебелью. При этом покупатель приобрел ее заочно, рассудив, что квартира всегда будет востребована для сдачи в аренду, а в случае необходимости можно выселить арендаторов и жить самому.

Помимо белорусской столицы, граждане РФ покупают жилье и в других крупных городах: Бресте, Гродно, Гомеле, Витебске. Гродно и Брест привлекают близостью к Европе, а Витебск — прямой автомагистралью, соединяющей его с Москвой. Кроме того, соотечественники, особенно с ограниченным бюджетом, выкупают старые дома в деревнях. «У нас есть такая особенность: чтобы заброшенные деревенские дома не разрушались, их продают за базовую стоимость — 15 долларов. Такой дом можно купить, пожить и уехать, не переживая о том, что там что-то осталось», — поясняет Леончиков.

«Продала квартиру в России за наличку, поменяла на доллары и провезла поездом»

Что касается цен, то недвижимость в Беларуси стоит в 2-3 раза дешевле, чем в России. Это также является одной из причин активных покупок со стороны россиян. Так, средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Минске составляет около 2 тысяч долларов, в то время как в Москве — 4,5-5,5 тысячи долларов за квадрат. Иными словами, качественная однокомнатная квартира в хорошем районе Минска обойдется в 50-60 тысяч долларов (4,5-5,5 миллиона российских рублей), тогда как в российской столице аналогичная квартира будет стоить 12-15 миллионов рублей.

В Гродно, Бресте и Витебске двухкомнатную квартиру можно приобрести за 35-45 тысяч долларов (3-4 миллиона российских рублей), в то время как в российских городах-миллионниках цены на двухкомнатные квартиры начинаются от 5 миллионов рублей.

80-120 тысяч долларов составляет средний чек покупок россиянами жилья в Минске.

«Цены стабильно растут, — подчеркивает Филипп Березин. — Причем за последний год в белорусских рублях динамика существенно меньше, чем в долларах, курс которого в 2025 году к белорусскому рублю упал почти на 20 процентов. Соответственно, в долларовом выражении белорусское жилье подорожало на 20-25 процентов».

К слову, у белорусского рынка жилья есть одна особенность: официально расчеты при сделке с недвижимостью проводятся в белорусских рублях. Однако собственники квартир предпочитают оплату в долларах. «Курс доллара к белорусскому рублю постоянно меняется, и люди считают в стабильной валюте — не хотят получить после сделки 'резаную бумагу'», — поясняет Александр Леончиков. В подтверждение риелтор приводит историю: человек продал трехкомнатную квартиру, положил деньги в банк, а когда через год собрался купить новую квартиру, суммы хватило только на однокомнатную.

Ограничение, что купля-продажа жилья совершается только за белорусские рубли, белорусы научились обходить. Почти все банки в республике сегодня предоставляют услугу «Безопасная сделка»: в момент заключения договора покупатель передает сотруднику банка сумму в долларах, тот номинально конвертирует их в белорусские рубли, а затем обратно в доллары и передает продавцу. При этом в документах стоимость жилья указывается в белорусских рублях.

Также в Беларуси широко распространена практика передачи продавцу недвижимости наличных долларов. Для российских покупателей выполнить это требование бывает непросто.

Я переезжала с ребенком и котом из РФ в Гродно в конце 2022 года. Продавала квартиру за наличку, меняла на USD и перевозила в чемодане на поезде.

Юлия

пользовательница форума «Переезд из России в Беларусь»

Еще одна москвичка решила в конце 2025 года купить маме квартиру в Слониме — пожилая женщина, уроженка Беларуси, хотела переехать поближе к старшему сыну.

«Мы искали однокомнатную квартиру на первом этаже за 30 тысяч долларов, — рассказывает покупательница. — Пересмотрели несколько вариантов. Город маленький, новостройки — только социальные, очень много пятиэтажек. Состояние домов соответствующее: убитые подъезды, квартиры под ремонт, почему-то везде скрипят полы. Выбрали одну. Но хозяева попросили оплату наличными. Как перевезти в Беларусь 30 тысяч долларов налом? Мама хотела уже ехать поездом, сложив пачки денег в чемодан. Я побоялась. От покупки пока отказались».

«Миллион россиян сюда не приедет»

Приобретение квартиры в Беларуси имеет свои преимущества и недостатки для россиян, отмечают эксперты. К достоинствам, помимо более низкого порога входа по сравнению с российским рынком, можно отнести высокую безопасность сделок. «Мошеннические схемы у нас не работают, — говорит Александр Леончиков. — У нас однозначно ставят вопрос: договор подписал, деньги получил? Куда ты их отнес — это твое дело». Кроме того, агентства недвижимости строго следят за чистотой сделки, поскольку за любое нарушение можно лишиться лицензии.

Еще один плюс — белорусская недвижимость дешевле в содержании, чем российская.

В среднем коммунальные платежи за однокомнатную квартиру в Минске обходятся примерно в 20 долларов в месяц. Но это касается только тех, кто живет и работает в Беларуси и платит налоги в бюджет страны.

Для россиян, трудящихся удаленно, стоимость ЖКХ будет полной, но все равно она не превысит 100 долларов в месяц в отопительный сезон, уточняет риелтор.

Одним из минусов специалисты называют в целом низкую ликвидность белорусской недвижимости. «В Беларуси, как и в других странах, ликвидно изначально современное, качественное, уникальное жилье, — утверждает Филипп Березин. — Перспективы старой вторички сомнительны. Ликвидность тоже». При этом Александр Леончиков уверен: «Такое, что человек купил квартиру и не может ее продать, — это вряд ли. Сложно будет продать пятикомнатную квартиру в хрущевке, соединенную из четырех. А обычная квартира продастся за три дня по рыночной цене».

Недостатком также считается близость Беларуси к территории вооруженного конфликта. «Боевые действия рядом — все может быть. Но, как говорится, хочешь стабильности — езжай в Монако», — отмечает риелтор.

К слову, рядовые белорусы опасаются, что интерес российских покупателей к белорусской недвижимости приведет к росту цен на жилье. Однако специалисты уверены, что это не так. По словам Филиппа Березина, покупка квартиры в Беларуси для россиян — это скорее спонтанный шаг, а не массовое явление. «Рассматривать жилье в Беларуси как инвестицию — не самый очевидный вариант: в перспективах рынка много неизвестного, начиная от динамики курса местного рубля. В этом смысле покупка российской недвижимости — в крупных городах — мало чем отличается. Просто в РФ вы покупаете на родине, и дополнительные расходы все равно ниже, нет конвертаций валют», — добавляет эксперт.

С российским экспертом согласны его белорусские коллеги. Так, еще в апреле риелтор из Минска Наталья Литовская написала в одном из своих сообщений:

Россияне претендуют на центр города и новые дома в дорогих локациях. Этого добра — избыток на рынке, основная масса белорусских покупателей в силу ограниченных ресурсов на этот сегмент и не претендует. Тяжело разогнать цены в сегменте, на который платежеспособный спрос и так невысок. О проблеме можно говорить, когда начнут покупать двушки в панельках Малиновки.

«Миллион россиян сюда не приедет, чтобы взвинтить цены, — резюмирует Александр Леончиков. — Но миллион и не надо. Пару тысяч квартир сейчас с рынка вынуть — и этого будет достаточно, чтобы цены подскочили. А дальше как всегда: кто-то боится, что не сможет купить жилье, а кто-то радуется, что продаст его по цене выше».