Выплаты девелоперов банкам выросли на 64% за два года

Девелоперы жилья сообщили о значительном росте вознаграждения банкам по своим проектам за последние два года. По данным опроса аналитического центра «Движение.ру», медианные выплаты увеличились на 64%.

В анонимном опросе приняли участие 52 компании из топ-150 крупнейших застройщиков жилья в России. Анализ охватил проекты с планируемым вводом в 2026–2027 годах, расположенные во всех федеральных округах страны.

Респонденты отмечают, что банковские расходы росли быстрее всего. В проектах, намеченных к сдаче в 2026–2027 годах, медианный рост вознаграждения банков за два года составил 64%, средний — 102%.

Другие статьи расходов застройщиков росли медленнее: затраты на строительно-монтажные работы увеличились на 18% по медиане (средний рост – 20%), на службу заказчика – на 12% (средний рост – 15%), а коммерческие расходы – на 20% (средний рост – 34%). При этом 22% девелоперов отдают банкам 20% своей выручки и больше, 37% застройщиков — более 15%.

Организаторы опроса также отметили расхождение плановых и фактических банковских расходов. Почти половина компаний изначально планировала уложиться в 5% от общих затрат (медиана плана – 5,2%), но фактическая доля превысила 10% у 52% участников опроса.

Застройщики оценили медианную рентабельность своих проектов в 10,3%. Однако, как указывают в аналитическом центре, эта цифра расчетная. Её достигнут, только если все квартиры в объектах, вводимых в 2026–2027 годах, продадут по плановым ценам и в срок. Учитывая большой объем предложения, изменения в программе семейной ипотеки и текущую экономическую ситуацию, вероятность подтверждения заложенных цен и темпов продаж невысока.

Опрос выявил острую проблему: нехватку средств для достройки жилья. По оценке девелоперов, у 59% проектов есть риск срыва сроков строительства из-за недостаточного кредитного лимита. 55% проектов изначально стартовали с недостаточными лимитами. Ещё у 43% проектов сейчас возникли сложности с получением дополнительного финансирования. Таким образом, в зоне риска находится каждый второй проект.

Почти все участники опроса указали на одну и ту же тенденцию: на старте проекта банк выдает кредит, которого заведомо не хватает, обещая увеличить лимит позже. Когда застройщик приходит за дополнительным финансированием, условия оказываются существенно хуже начальных. Отказаться от них девелопер не может: эскроу-счета привязаны к текущему кредитору, механизма переноса в другой банк нет, а значит, нет и альтернативных предложений для переговоров.

Девелоперов беспокоят расходы на дополнительные банковские услуги, которые они почти всегда обязаны оплачивать. Например, за организацию сделки и выход на кредитный комитет застройщик может заплатить до 2% от суммы финансирования, за резервирование – до 0,35%, за невыбранную часть кредита – до 0,7%. Самой большой статьей расходов иногда становятся продукты экосистемы, на покупке которых банк настаивает при оформлении кредита. Это услуги дочерних компаний банка, такие как обучение, страховка для сотрудников или заказное исследование. Обычно такие услуги обходятся в 0,5-1,5% от кредитного лимита. У одного из опрошенных девелоперов совокупные банковские услуги, не включая проценты по кредитной линии и ипотечные программы, достигали 6,5% от лимита.

Илья Пискулин, основатель форума «Движение», считает, что взаимоотношения застройщиков и банков требуют коррекции. «Баланс нарушился. Если учитывать объекты с вводом не только в этом и следующем году, но и с более поздними сроками, то услуги банков обходятся покупателю квартиры уже более чем в 20% цены. То, что создали для снижения рисков, начало их создавать. В какой-то степени сейчас застройщик уже перестает быть самостоятельным финансовым субъектом», — посетовал он.